Anspruch auf Zahlung von Gewerberaummiete bei coronabedingter Schließung eines Betriebs

Der 12. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs beschäftigte sich mit seinem Urteil vom 13.07.2022 (Az. XII ZR 75/21) mit Mietzahlungen im Zusammenhang mit einer durch die COVID-19-Pandemie bedingten Betriebsbeschränkung eines Einzelhandelsgeschäfts. Aufgrund einer hoheitlichen Anordnung und der Corona-Schutzverordnung vom 22.3.2020 musste eine Mieterin in Nordrhein-Westfalen ihr Ladenlokal zum Betrieb einer Brot- und Backwaren-Filiale mit Stehcafé vom 18.02.2020 bis zum 19.04.2020 schließen. Danach reduzierte sich die Zahl der Plätze im Cafébereich von 16 auf zehn.

Der BGH hielt mit seiner Entscheidung daran fest, dass die Schließung des Ladengeschäfts kraft hoheitlicher Anordnung nicht zu einem Mangel der Mietsache im Sinne von § 536 Abs. 1 S. 1 BGB führt. Zudem wird dem Vermieter dadurch die vertraglich geschuldete Leistung zur Überlassung und Erhaltung der Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand auch nicht ganz oder teilweise unmöglich gemacht, da der Mieterin es nicht unmöglich war, die Mietsache zum vereinbarten Zweck zur Verfügung zu stellen. Gleichzeitig entschied der BGH jedoch, dass eine Anpassung der Miete wegen Störung der Geschäftsgrundlage gemäß § 313 Abs. 1 BGB grundsätzlich in Betracht kommt, welche jedoch ausscheidet, wenn eine Seite das Verwendungsrisiko übernommen hat. Durch die in diesem Fall getroffene Vereinbarung einer Betriebspflicht und einer Sortimentsbindung geschieht dies allerdings nicht. Die vorliegenden Beschränkungen aufgrund der COVID-19-Pandemie fallen nicht alleine in den Risikobereich des Mieters. Voraussetzung einer Anpassung des Vertrages nach § 313 Abs. 1 BGB ist, dass ein Festhalten hieran dem Vertragspartner nicht mehr zumutbar ist. In seinem Urteil kommt der BGH zu dem Ergebnis, dass bei der Prüfung, ob dem Mieter ein Festhalten an dem unveränderten Vertrag unzumutbar ist, auch die finanziellen Vorteile zu berücksichtigen sind, die der Mieter aus staatlichen Leistungen zum Ausgleich der pandemiebedingten Nachteile erlangt hat. Zudem ist zu berücksichtigen, ob und in welchem Umfang der Mieter in der Zeit der Nutzungsbeschränkung Aufwendungen, etwa infolge geleisteter Kurzarbeit, erspart hat. Den Nachweis, dass ein Festhalten am Vertrag unzumutbar ist, muss der Mieter führen, wobei er auch darzulegen hat, dass er sich vergeblich um staatliche Hilfen bemüht hat. Der pauschale Vortrag eines Umgangsrückgangs um 20 % ist demnach nicht ausreichend. Hieraus kann vor allem nicht geschlossen werden, dass die vollständige Mietzahlung zu einem nicht mehr tragbaren Ergebnis führt.