Anwalt für Mietrecht

in Sonneberg, Neuhaus am Rennweg, Neustadt, Coburg, Kronach und Lichentfels

Sie wohnen zur Miete oder sind Vermieter von Wohn- oder Gewerberäumlichkeiten? Dann sind Sie mit den Herausforderungen des Mietrechts und Wohneigentumsrecht konfrontiert. Im Mietrecht treten dabei für den Mieter häufig folgende Fragestellungen auf:

  • Muss ich die verlangte Mieterhöhung akzeptieren?
  • Wann droht mir eine Wohnungskündigung?
  • Wann ist eine ausgesprochene Kündigung der Wohnung wirksam?
  • Habe ich meine Wohnung regelmäßig zu renovieren?
  • Muss ich meine Wohnung bei Auszug renovieren?
  • Wer zahlt die Reparaturen an der Mietwohnung?
  • Ist die Nebenkostenabrechnung korrekt?
  • Was ist bei befristeten Mietverträgen zu beachten?
  • Was mache ich, wenn ich Schimmel in der Wohnung feststelle?
  • In welcher Höhe kann ich eine Mietminderung geltend machen?

Während Vermieter sich mit diesen Fragen beschäftigen:

  • Welche Möglichkeiten gibt es eine Mieterhöhung zu verlangen?
  • Wann kann ich bei Zahlungsrückstand den Mieter kündigen?
  • Welche Möglichkeit habe ich bei der Verwahrlosung oder Schädigung der Wohnung?
  • Muss ich eine Haustierhaltung dulden oder kann ich diese ausschließen?
  • Müssen die Wände der Wohnung bei Auszug weiß hinterlassen werden?
  • Was wird als übliche Abnutzung der Wohnung durch die Miete abgedeckt?
  • Wie habe ich auf Schimmelbildung in der Wohnung zu reagieren?
  • Wie rechne ich Nebenkosten rechtssicher ab?

Im Mietrecht können sie unserem Rechtsanwalt Horst Schmidt vertrauen. Mit seiner langjährigen Erfahrung in Mietrechtsfällen berät und betreut er Sie bei allen Angelegenheiten rund ums Mietrecht, der Erstellung und Prüfung von Mietverträgen, dem Einreichen von Räumungsklagen und vertritt sie anwaltlich vor allen Gerichten, vor allem im Raum Sonneberg, Coburg, Kronach und Lichtenfels.

Die Schwerpunkte des Mietrechts im Überblick

Mieterhöhung sind grundsätzlich durch die Nennung von Vergleichswohnungen, die Bezugnahme auf einen offiziellen Mietspiegel oder durch die Einholung eines Sachverständigengutachtens möglich. Die häufigste Form ist die Bezeichnung von Vergleichswohnungen (mind. 3 Wohnungen), die nach Größe, Art und Ausstattung sowie Lage, zu der Wohnung vergleichbar sein muss, deren Miete erhöht werden soll. Die Erhöhung darf innerhalb von drei Jahren nicht mehr als 20% der bisherigen Kaltmiete betragen. Grundsätzlich muss der Mieter eine solche Mieterhöhung akzeptieren, wenn sie den gesetzlichen Vorgaben entspricht. Stimmt er dieser innerhalb der gesetzlichen Frist von 2 Monaten nicht zu, hat der Vermieter die Möglichkeit eine Klage auf Zustimmung zu erheben.

Der Mieter hat die Möglichkeit jederzeit unter Einhaltung der gesetzlichen Frist, das Mietverhältnis ordentlich zu kündigen. Die Angabe von Gründen ist dafür nicht notwendig. Wie bei allen Dauerschuldverhältnissen besteht immer die Möglichkeit einer fristlosen Kündigung bei erheblichen Verstößen gegen mietvertragliche Pflichten oder einer Gesundheitsgefährdung. Der Vermieter benötigt im Rahmen des sozialen Mietrechts immer einen Kündigungsgrund, um eine ordentliche Kündigung aussprechen zu können. Dies kann unter anderem Zahlungsrückstände oder Eigenbedarf sein. Ausnahme dazu bildet das Mietverhältnis über eine Wohnung in einem Zweifamilienhaus, wobei die andere Wohnung durch den Vermieter selbst bewohnt wird. Eine Kündigung kann in diesem Fall ohne Angabe von Gründen erfolgen, allerdings verlängert sich dabei die Kündigungsfrist

Wenn nichts anderes im Mietvertrag geregelt ist, ist die Wohnung besenrein bei Auszug zurückzugeben. Abweichende Regelungen können im Mietvertrag vereinbart werden. Eine starre Vorgabe von Zeiträumen in denen einzelne Bereiche der Wohnung (Küche, Wohnzimmer, etc.) nach zwei, drei oder fünf Jahren zu renovieren sind, werden als unzulässig angesehen, soweit sie nicht die Einschränkung enthalten, dass die Renovierung nur dann vorzunehmen ist, wenn sich die Notwendigkeit nach diesen Zeiträumen ergibt. Grundsätzlich ist eine Wohnung so zurückzugeben, wie man sie angemietet hat (entweder unrenoviert oder renoviert). Es ist dabei zu berücksichtigen, dass die Wände nicht mit dunklen oder grellen Farben gestrichen sein dürfen.

Reparaturen der Wohnung z.B. im Bereich von Heizungen, Armaturen, Elektroleitungen etc. sind vom Vermieter durchzuführen. In fast allen Mietverträgen ist allerdings eine Klausel enthalten, dass die Kosten von Kleinreparaturen bis zu einem bestimmten Höchstbetrag vom Mieter zu tragen sind. Schäden an der Mietwohnung hat grundsätzlich derjenige zu tragen, der sie verursacht hat. Der Mieter ist verpflichtet Schäden zu beseitigen und die Wohnung, ohne solche Schäden zurückzugeben. Normale Abnutzungen, z.B. des vorhandenen Bodenbelags sind bereits durch die gezahlte Miete abgegolten und stellen keinen Schaden dar.

Stellen Sie in der Mietwohnung Schimmel fest, ist das – wie bei allen auftretenden Mängeln der Wohnung – dem Vermieter unverzüglich mitzuteilen. In vielen Fällen wird dem Mieter fehlerhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten vorgeworfen und erklärt, dass Einrichtungsgegenstände zu dicht an den Wänden stehen. Die Rechtsprechung geht davon aus, dass bei auftretendem Schimmel ein Baumangel vorliegt. Der Vermieter trägt somit die Beweislast dafür, dass der Mieter für die Schimmelbildung verantwortlich ist.

Stellen sie Mängel an der Mietwohnung fest und werden diese nicht unmittelbar beseitigt nach Aufforderung und angemessener Fristsetzung gegenüber dem Vermieter, kann die Miete, gemessen an der Beeinträchtigung der Nutzung der Wohnung, anteilig gemindert werden. Ist der Mangel beseitigt, ist die vollständige Miete wieder zu zahlen. Der Vermieter sollte daher ein eigenes Interesse daran haben, möglichst kurzfristig Mängel der Wohnung zu beseitigen. In den meisten Mietverträgen ist geregelt, dass der Mieter bei eigener Durchführung der Mängelbeseitigung die entstandenen Kosten nicht mit der Miete verrechnen darf.

Die vom Vermieter abzurechnenden Nebenkosten sind so aufzuschlüsseln, dass sich die Gesamtkosten, der angewandte Umlageschlüssel und der sich daraus ergebenden Anteil der abzurechnenden Wohneinheit ergibt. Welche Nebenkosten abgerechnet werden können, ist im Mietvertrag zu vereinbaren. Der Umlageschlüssel sollte dabei ebenfalls für die einzelnen Rechnungspositionen festgelegt werden, zum Beispiel nach Quadratmeterfläche, nach verbrauchten Einheiten, nach Anzahl der Personen, Anzahl der Wohnungseinheiten, etc.

Ein kategorisches Verbot der Haustierhaltung im Mietvertrag ist unwirksam und sollte immer eine Ausnahmeklausel enthalten, dass kleinere Haustiere mit Zustimmung des Vermieters gehalten werden dürfen. Eine willkürliche Ablehnung durch den Vermieter ist nicht zulässig. Er hat diese zu begründen.

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